△ 听得很多，说得不多，一天一篇
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4月26日，杭州新一轮土拍结果出炉，4宗涉宅用地都没有拍出高溢价。在电脑屏幕前一直关注着的小郭，也长舒了一口气。
杭州权威人士喊话，中央重提房住不炒，这些抑制楼市过热的声音，看来起了效果。
回顾整个“金三银四”的经历，小郭就像是杭州楼市大潮里的一只小虾米，在各种信息里随波逐流：跟着土拍热浪去了解板块、随着摇号大军四处寻找洼地……
初次置业，对杭州楼市也还一知半解，但作为刚需，小郭是一门心思想要安家杭城的，却碰到了这个“非常时期”——让许多人看不懂的这波小阳春行情。
今年的“金三银四”真的如此不可捉摸？
我们试着通过对数据的梳理，寻找答案。
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去年下半年，小郭成为一名新杭州人，看上的正是这座城市的发展潜力。
刚好赶上楼市遇冷，他不慌不忙地跑了一些项目，感受着销售们的热情服务。
但一个信号打破了这份从容。
2月27日，勾庄拍地，年后的首场土拍，一下子将板块楼面价推向2万+新高。
小郭来杭后，一直住在萧山一带，对杭州城北并不熟悉，勾庄一带从未纳入他的置业版图。但这次土拍，让他把视线转移到了这里。
城北副中心、华润大体量商业综合体，这里的前景看起来真的不错。但新盘已无，小郭就跑过去打听二手房行情。
万科北宸之光、滨江万家名城、融创瑷颐湾，跟着中介转了一圈，小郭得到了一个惊人的消息：有业主在土拍当天晚上，就将原本谈好的价格加了10万。
土拍的威力，小郭可算领教了。
中介也有意无意地炫耀着春节后的“战果”，向他传递楼市回暖的信号：再不下手就晚了。
这种热度，小郭也有体会。过完春节回来，他再去售楼处，人气明显旺了。
年前，还会碰到销售们坐在一起聊闲天，现在却要先预约，不然到了现场只能先等着。
连数月未见的“万人摇”，也下了个“双黄蛋”。
3月1日，西湖国际城成为杭州今年首个“万人摇”。一周后，华夏四季报名人数破万。
这两个项目，小郭都参与了摇号。起初他对项目质量还有顾虑，但是架不住身边同事朋友们纷纷晒起报名序号，小郭还是摇了。
结果当然都是充当了“炮灰”，摇号结果都是1万+。
接连的这一波行情，让小郭有点慌了。此时，办公室里、朋友聚会，楼市早已成为话题担当。
甚至连钱江新城某个单价接近7万的项目，现场也十分火爆，置业顾问嗓子都有点哑了，样板房里也是人挤人。
三月的杭州，“失联”的太阳回来了，杨柳吐翠、桃李灼灼，人们开始踏青赏春，甚至涌向售楼处。
而，土拍市场的热度还在加码。
3月20日，闲林板块再次拍地，“封顶+自持”在时隔9个月之后，重现杭州土拍市场。
进入4月，土拍封顶溢社区团购怎么做?社区团长赚钱么?价降至30%之后，拿地拼自持的情况越来越多，自持比例也居高不下。
4月2日，祥符东地块、三塘地块出让，自持分别为21%和22%。
4月16日，滨江拿下楼面价超过4.5万元/ m²的望江豪宅地块，自持高达22%。
三天后，临安青山湖地块甚至拍下26%的自持，这是去年3月以来的新高。
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土地市场热情不减，眼看着杭州主城区1万+楼盘一个个清盘，小郭越发心急。他再也不挑挑拣拣，毅然决然加入了摇号大军。
不嫌良渚文化村太远了，也不嫌崇贤没地铁了。
只要够便宜，大江东也没有问题。不过，4月4日，钱塘新区正式获批后，这块洼地也迅速被刚需和炒房客涌入。
3月底，江与城中签率首次低至个位数。4月17日，再次加推房源时，钱塘新区诞生首个“万人摇”。
与此同时，刚需们新的竞争者也要来了。4月初，杭州专科可落户的消息，让还在杭州苦苦积攒社保月份的本专科学历者，蠢蠢欲动。
一名中介就告诉我，他手里有十几个大专生就是因为落不了户，而没法买房。现在就等政策细则落地。
但此时，一些防止楼市过热的声音开始出现。
4月18日，杭州权威人士放话：房价松动？房企别抱幻想了。
4月19日，中央政治局召开会议重提房住不炒。
对于今年的“金三银四”，小郭起初以为楼市的骤然转暖，只是往年春节后的惯常表现。但他的切身感受，却似乎又觉得没那么简单。
真实的市场究竟如何，我们继续用数据说话。
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首先看下火爆的土地市场，我们搜集了近三年的“金三银四”和去年“金九银十”四组数据，分别从杭州十区涉宅土地（住宅和商住地）出让总建筑面积、成交总价、平均楼面价和平均溢价率四个方面进行了比较。
从土地出让总建筑面积上来看，今年的“金三银四”虽然不及去年，但是比前年和去年的“金九银十”要高出不少。
据统计，今年三四月杭州十区涉宅土地出让总建筑面积为203.6万m²，去年同期是279万m²，缩水了27%。
但前年三四月和去年九十月，这个数字甚至都没有超过百万平方米。
土地成交总价也呈现类似的特征。
今年三四月，杭州涉宅土地出让共揽金407.8亿元，比去年同期的467.8亿元减少了12.8%。
而前年的“金三银四”期间，杭州涉宅土地成交总价仅103.4亿元，去年“金九银十”期间则更少，只有46亿元。
但是在平均楼面价方面，前年的“金三银四”却并不含糊。
2017年，房企在杭州的拿地热情高涨，现房销售政策正是在当年3月开始实施的，即溢价率超过50%需现房销售。
当年“金三银四”，杭州出让的涉宅土地虽然不多，只有六宗，但有不少“宝地”，因此，平均楼面价达到约2万元/m²。
其中2宗地达到了现房销售的指标，分别是西湖区翠苑单元的联发云景天章地块，楼面价接近4万元/m²，溢价率70%，自持16%；中冶在拱墅区桃源单元拿下的一宗商住地，楼面价也接近2万元/ m²，溢价率70%，自持20%。
另外，萧山市北两宗宅地成交楼面价也都突破3万元/m²，溢价率在80%左右，社区团购怎么做?社区团长赚钱么?但还没有赶上现房销售实施。
今年三四月，平均成交楼面价分别为14082元/m²和21313元/m²，后者确实已经超过2017年最狂热的阶段。
当然，这与今年4月出让的土地大多在主城区有关。
截至4月28日，本月出让的14宗涉宅用地，有11宗位于主城区，另有一宗位于萧山区杭州南站板块。最显眼的当属望江单元地块，拍出了45325元/m²的史上第二高楼面价。
相比之下，去年“金九银十”的土地市场几乎可以算是寒冬了，平均楼面价仅约5000元/m²，大多数项目也都是零溢价拿地。
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在新房市场，看似热闹的行情，但成交量（约1.7万套）事实上并没有超越去年的“金九银十”（约2万套），更与前年破3万套的高峰相去甚远。
但为什么我们会感觉今年的“金三银四”很火爆？
一方面，与春节前相比，行情确实转暖。这一点，售楼处的销售们最有感触，每天上百组客户到访很正常。去年卖不出去的项目，年后都不愁了。
另一方面，低价盘带来的“抢房效应”也不可忽视。两个月内诞生三个万人摇，西湖国际城和华夏四季是因为明显的倒挂，江与城则是低价加上钱塘新区的利好。
单价1万+的楼盘在消失，市场上这样的产品就变得越发宝贵，不管是不是真心喜欢，大家都抢着要去摇一摇。
我们统计发现，这两个月27个低中签率的项目，有17个单价在2万左右，占比63%。
在你抢我抢大家抢的氛围中，更平添了楼市的火爆。
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而在二手房成交量方面，今年“金三银四”的成色（1.4万套），与前两年相当（分别为1.3万套和1.7万套）。
但与去年“金九银十”仅6千套的成交量相比，二手房市场现在确实起色了很多。
一名中介就曾告诉我，去年8月至12月，他所在的门店一共才成交了十几套。但是春节后的十几天，他们店里就成交了七八套。
房东看好市场，涨价也是事实。
小郭发现，今年3月，他去探访万科北宸之光时，89m²户型的挂牌价还有280万的，但现在已经普遍在300万左右了。
之前传闻的华润商业项目也已经落地，就是城北万象城。
他有点为当时的犹豫后悔。不过，眼看着打压楼市的信号又开始出现，既然当时没下手，他想还是再等等吧。
毕竟，从数据上看，杭州二手房源还在持续增加，目前已经破7万套。
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相信关注我们的粉丝，很多也是同小郭一样的新杭州人，是刚需。面对春节后的杭州楼市，未免“焦虑、不安”。
还能买到性价比高的房子吗？现在该出手吗？
有几点是可以肯定的：
1、随着高价地的陆续入市，低限价的房源将会越来越少；
2、部分新盘，参照拿地价，售价也会调整，很有可能会突破板块原有限价；
3、二手房的选择怕是会越来越多，可以好好挑一挑；
4、开发商对于优质地块的热衷度，不会降低。
如果你是自住，关注楼市周期的同时，更应该关注“房子”本身，盲目跟风不见得是一件明智的事。
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◎有楼盘涨价，社区团购怎么做?社区团长赚钱么?也有流摇 | 楼先生问答NO.366
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文∣沐春风
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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